London huspriser forklaret i fem diagrammer
Værdien af boliger i hovedstaden falder efter år med årlig vækst
Dan Kitwood/Getty Images
Huspriser i London faldt med 0,6 % i juni , ifølge Storbritanniens officielle statistikorgan, ONS. Det lyder måske ikke af meget, men følger år, hvor priserne voksede med et årligt gennemsnit på 7,5 % mellem slutningen af 2009 og slutningen af 2017.
Priserne har stort set været uændrede siden slutningen af 2017, efter år, hvor London har været grundpillen på det britiske boligmarked. Der har været mange spekulationer om virkningen af Brexit på ejendomsmarkedet i London, men der er endnu få data til at understøtte dette. Der har været en række faktorer på spil, som vi kan se, som har ført til svækkelse af priserne, men nogle af dem er af national karakter – bl.a. lav realindtjeningsvækst – og nogle mere lokale, herunder yderligere interne migrationsstrømme væk fra London.
Derudover, da London-priserne er steget i forhold til resten af den sydøstlige del, kunne vi have forventet, at London-markedet var faldet noget tidligere. Hvis det er tilfældet, kan de seneste ændringer blot være en afvikling af de seneste års overvurdering. Det er vigtigt at huske, at London-priserne forbliver meget høje med en gennemsnitspris på £475.000.
Nedenfor er fem diagrammer, der forklarer, hvad der foregår.
1. Ringvirkningen
I løbet af på hinanden følgende cyklusser siden begyndelsen af 1970'erne har Storbritannien set et fænomen kendt som ringvirkningen. I økonomiske højkonjunkturer har huspriserne haft en tendens til først at stige i London og den sydøstlige del, og derefter gradvist, over tid, har de andre regioner indhentet det. London har altid holdt sig ude i front, men den procentvise forskel er typisk ikke blevet større.
Som grafen ovenfor viser, har priserne i London i gennemsnit været omkring det dobbelte af dem i nord (her repræsenteret af Yorkshire og Humberside, som bruges som sammenligning, fordi de regionale grænser ikke har ændret sig over tid). Undtagelsen fra de relative ændringer er perioden siden midten af 1990'erne, hvor historiske positioner endnu mangler at blive genoprettet.
2. Indkomstvækst
Ændringer i regionale priser er stærkt påvirket af nationale faktorer, herunder det lave renteniveau og væksten i realindkomsterne. Vi ved, at realindkomster har en stærk effekt på boligpriserne. Som en tommelfingerregel fører en stigning på 1 % i realindkomsten til en stigning på 2 % i de reale boligpriser, fordi husholdningerne har råd til at betale mere. Og derfor udviser huspriserne typisk over cyklussen mere volatilitet end indkomsterne.
Det er især bemærkelsesværdigt, at Office for Budget Responsibility (OBR), Storbritanniens uafhængige finanspolitiske vagthund, har nedskaleret sine nationale boligprisprognoser i erkendelse af, at svagere produktivitet fører til lavere realindkomstvækst. For eksempel forventede OBR i marts 2016, at de nominelle huspriser ville stige med 4,7 % i 2019; i marts 2018, dette var blevet revideret ned til 2,7 % .
3. Udbud, efterspørgsel og regionale mønstre
Dårlig indkomstvækst forklarer, hvorfor London opererer i et svagere nationalt boligmiljø, men det forklarer ikke det regionale prismønster. Større efterspørgsel i London, mangel på udbud og interne migrationsmønstre spiller også en rolle.
Til dette hjælper det at se nærmere på sydøst – altså indre London i forhold til ydre London og i forhold til sydøst som helhed. Det vigtigste er, at vi nu ser på områder, der ikke er fysisk langt væk fra hinanden, og vi ved, at de fleste flytninger finder sted over meget korte afstande – iflg. 2014-15 Engelsk Boligundersøgelse 74 % af tilflytterne, hvor husstandens overhoved var under 55 år, flyttede under 10 mil og 24 % flyttede under 1 mil.
London har længe haft flere mennesker, der forlader byen, end at komme ind i den. Mens det tiltrækker de unge, mister London de lidt ældre aldersgrupper. Dette tab var kraftigt faldende indtil 2009, men accelererede derefter igen, især i 2016 og 2017 til at overstige 100.000 mennesker.
Dette mønster er stort set i overensstemmelse med den observerede udvikling i boligpriserne. Da en høj andel af mennesker, der forlader London, rejser andre steder i sydøst, forventer vi at se et fald i forholdet mellem boligpriserne i London i forhold til sydøst i de sidste to år, og det ser ud til at have været tilfældet.
4. Ejendomstyper konsistente
De relative priser for forskellige ejendomstyper (parcelhuse, semi-, rækkehuse og lejligheder) er gået op og ned på samme måde, selvom der naturligvis er absolutte forskelle i priserne. Ligesom husstande kan flytte mellem lokationer, kan de substituere mellem ejendomstyper, hvilket fører til lignende prisbevægelser.
Derfor koncentrerer næste diagram sig om forskellene mellem priserne på rækkeejendomme i indre og ydre London. De indikerer, at der for nylig har været relative prisfald i det indre London, hvilket igen stemmer overens med husholdninger, der flytter ud fra de dyrere indre områder.
5. Investeringsejendomme
Ikke desto mindre er migrationsstrømme ikke hele historien. Det er heller ikke sandsynligt, at de relative priser kan forklares i form af mangel på udbud – også den sydøstlige del lider under mangel. Men en yderligere forklaring ligger i det monetære miljø og især lave renteniveauer.
Boliger i London er stærkt påvirket af dens rolle som en investering lige så meget som et forbrugsgode. Investeringsmotiverne for at købe bolig er også vigtige i andre områder, men London har uden tvivl særlige kendetegn, og priserne i London er mere lydhøre over for ændringer i rentesatserne end andre steder. Der er derfor mulighed for, at efterhånden som renterne gradvist stiger i økonomien, vil London blive hårdere påvirket end andre regioner, og begynde at genoprette nogle af de historiske mønstre, der ses i den første graf.
Men på trods af al snakken om faldende huspriser bør vi huske på, at gennemsnitsprisen for selv en lejlighed i London er stadig et godt stykke over £400.000 . Til sammenligning er gennemsnitsprisen for en lejlighed i sydøst tættere på £200.000 – og selv dette er uden for de fleste potentielle førstegangskøberes ressourcer uden væsentlig yderligere støtte. Så de prisfald, vi ser, vil næppe have nogen væsentlige fordele for førstegangskøbere. I hvert fald på det omfang, der har fundet sted hidtil, indebærer faldet blot beskedne kurstab for eksisterende ejere. Ved Geoff Meen , professor i anvendt økonomi ved Læseuniversitet
Denne artikel er genudgivet fra Samtalen under en Creative Commons-licens. Læs original artikel .
